Dons familiaux : coup de pouce fiscal pour acheter ou rénover une résidence principale

Dans un contexte où l’appui familial redevient essentiel pour accéder à la propriété, la loi de finances 2025 introduit un nouveau dispositif fiscal. Décryptage en trois points.

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don financier achat résidence principale

Publié le 25.08.2025

Aline Thopart Fiscaliste

Votre experte Cerfrance

Fiscaliste depuis 2013 au sein du cabinet, Aline Thopart a pour mission le suivi des contrôles fiscaux, la veille fiscale et la réalisation de déclarations fiscales. Elle accompagne par ailleurs les chefs d’exploitation agricole sur des missions ponctuelles, tels que des audits sur les taxes locales, un accompagnement en cas de cessation d’activité, etc. Aline assure également, pour ses collègues comptables et conseillers, des formations techniques sur la fiscalité des entreprises et leur apporte un appui technique au quotidien.

Nouvelle exonération pour les dons familiaux à l'achat d'une résidence principale

Pour transmettre un patrimoine de manière optimisée, il existait jusqu’à présent deux possibilités :

les donations (abattement de 100 000 € par parent),
les dons manuels de somme d’argent (exonérés jusqu’à 31 865 € par donateur).

Depuis le 15 février 2025, un nouveau mécanisme permet, sous conditions, de transmettre une somme d’argent sans avoir à payer de droits de donation. Cette exonération concerne les dons d’argent réalisés par un ascendant (parents ou grands-parents) ou par un oncle ou une tante (si ces derniers n'ont pas de descendant).

Une personne pourra donc bénéficier de ce régime avantageux via ses parents, ses grands-parents ou encore de ses oncles et tantes. Ce dispositif vise à favoriser la circulation anticipée des capitaux au sein des familles et à encourager les solidarités intergénérationnelles, tout en allégeant le poids fiscal de la transmission. Il vient en complément des abattements classiques sur les donations.

Quelles conditions pour bénéficier de l'exonération ?

Pour profiter de cette exonération fiscale, certaines conditions doivent être remplies :

Du côté donateur :

Être parent en ligne directe (ou assimilé : grand-parent, arrière-grand-parent). À défaut de descendance, il peut s’agir d’un oncle ou d’une tante
Limiter le don à 100 000 € pour un même bénéficiaire
Effectuer un don en pleine propriété, consenti sans contrepartie

Du côté bénéficiaire :

Être majeur (ou émancipé) au moment de la donation
Recevoir jusqu’à 300 000 € de dons exonérés (par exemple, 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d'un grand-parent)
Utiliser les sommes reçues dans les six mois à compter de leur versement
Employer les fonds exclusivement pour l’une ou l’autre de ces raisons :
- acheter ou construire sa résidence principale,
- acheter un immeuble qui sera affecté à une location à usage d’habitation principale,
- financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale
Conserver le bien au moins cinq ans après acquisition ou achèvement des travaux

Un levier intéressant pour faciliter la transmission familiale

Ce dispositif présente plusieurs avantages majeurs pour les familles :

Optimiser la transmission patrimoniale en profitant d’une exonération spécifique, tout en conservant la possibilité de mobiliser les abattements habituels
Soutenir l'accès à la propriété des enfants ou des petits-enfants dans un marché immobilier de plus en plus tendu
Diminuer l'endettement du jeune acquéreur, en limitant le recours au crédit bancaire

En combinant judicieusement cette exonération avec d’autres stratégies de transmission (abattement classique, dons manuels...), les familles peuvent bâtir une stratégie patrimoniale équilibrée, favorisant à la fois la solidarité intergénérationnelle et l’optimisation fiscale.

Attention toutefois, les opérations de donation sont irrévocables et engagent l'avenir. À ce titre, elles doivent être anticipées et correctement encadrées.

Nos trois conseils

Déclarer le don à l'administration fiscale via le formulaire n°2735 dans le mois suivant
Conserver la preuve de l'utilisation effective des fonds
Sécuriser la démarche en étant accompagné d'un notaire ou d'un conseiller patrimonial